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碧桂园:半程领跑 百尺竿头

2019-08-28 23:05 来源:世界财富网 编辑:富仔

核心提示

1992年,第一座正式奠基,25年后,正值“青年”的 碧桂园 拿下全年销售的冠军宝座,新的领头羊诞生了。 继去年蝉联销冠之后,2019年中期, 碧桂园 依然处于半程的领跑位置,上半

  1992年,第一座正式奠基,25年后,正值“青年”的碧桂园拿下全年销售的冠军宝座,新的领头羊诞生了。

  继去年蝉联销冠之后,2019年中期,碧桂园依然处于半程的领跑位置,上半年实现权益销售额2819.5亿元,权益销售面积3129万平方米。

  在做大做好地产主业的同时,碧桂园于今年初明确了以地产、、农业组成“三驾马车”的新业务结构,用创新业务作为自身多元化的主体,探寻新的增长点。

  没有人永远年轻,但永远有人年轻,三年后即将“而立”的碧桂园正寻求着新的突破。

  销售结转助营收稳增

  2017年-2018年,是碧桂园销售规模由3000亿元攀升至5000亿元的时间段,在建及已预售土储占比分别由2016年的36%、17%提升至53%、26%,而这一部分的销售额已逐步迎来结转期。

  本期,碧桂园实现营收2020.1亿元,同比增长53.2%,同时实现毛利548.6亿元,同比增长56.9%。值得注意的是,碧桂园本期27.2%的毛,实现了自2017年以来持续稳定于25%以上,以其庞大体量以及快速增长的态势来说实属不易。

  营收规模与销售规模差距的减小,让碧桂园逐步走出费用错配的局面。在三费方面,碧桂园的财务费用持续稳定,账面费用同比仅微增0.8%至6.0亿元。尽管销售费用与管理费用有较大增长,但事实上自2017年开始,碧桂园的销售费用不仅与其当期销售所关联,亦与前期结算的销售佣金有关,即是与营收增长有关;而管理费用的增长则与碧桂园的对多元业务的投入有关,是新业务发展初期的推广投入。

  “关于销售费用和行政费用,我们也在针对性地做一些安排,有信心将销管费用控制在结算收入的8%以内。”公司总裁及执行董事莫斌如此说道。

  几番加减之后,碧桂园在期内实现230.6亿元,同比增长41.3%,净约11.4%,高于去年同期1.6个百分点,与去年全年数值接近。

  现金流动充裕开源节流

  做大了销售与利润,碧桂园在债务管控方面则维持了一如既往的稳定。

  一方面,碧桂园继续提升自身的造血能力,于期内录得销售回款2771.1亿元,其中权益销售金回笼2659.4亿元,回款率高达94.3%,去年末这一数字为91%。也正是因为强大的回款,碧桂园自2017年起第3次连续在年中实现正净经营性现金流,并已赎回所有已到期的“2019可换股债券”。

  同时,碧桂园期末账面上约有6075.5亿元的预收房款,较期初增长447.5亿元,同时在手现金2228.4亿元,近两倍于1139.2亿元的一年内到期负债,碧桂园的抗风险能力不言而喻。

  另一方面,碧桂园继续保持低杠杆。期内,碧桂园发行了4笔总计25亿美元的优先票据,以及5笔总计43.9亿元的公司债;优先票据最低利率为7.125%,最高为8.000%,公司债最低利率为5.03%,最高利率为6.40%。在保持较低利率的同时,大部分优先票据及公司债发行期限都较长,有助于碧桂园维持债务结构的稳定,平滑偿债曲线。

  截至期末,碧桂园有约3133.0亿元的授信额度尚未使用,净贷比率为58.5%,已是公司保持净借贷比率低于70%的第12个年头。

  一线到五线均衡布局分散风险

  规模越庞大,就更需要精细化,碧桂园有自己的避险宝典——“我们多年来致力于构造一个相对稳健和布局合理的市场安排,在2018年-2019年基本上完成了,一个合理的市场布局能更充分地利用市场空间,也能够有效地分散市场风险”。

  从上半年看来,碧桂园的侧重依然偏向于自己的主战场三四线城市——在本期内地权益销售中,三、四线城市销售占比61%,一、二线城市销售占比39%;同时,新获取三、四线项目占权益总土地代价的54%,一、二线项目则占46%——拿地权益金额虽然接近五五开,但不同城市能级地价之间的区别不容忽视。

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