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再说一次 过年回家不要乱买房

2020-01-30 18:45 来源:世界财富网 编辑:富仔

核心提示

从均价五六万的上海深圳回到均价五六千的枣庄驻马店铁岭,房价似乎从高山跌落悬崖,从奢侈品变成了白菜价,买房的心总是蠢蠢欲动。 每年春节,都堪称县城难得一见的堵车季,而

从均价五六万的上海深圳回到均价五六千的枣庄驻马店铁岭,房价似乎从高山跌落悬崖,从奢侈品变成了白菜价,买房的心总是蠢蠢欲动。
每年春节,都堪称县城难得一见的堵车季,而这也是开发商们摩拳擦掌的割韭菜季。
诸如“过年返乡不买房,外出一年都白忙”、“衣锦还乡不买房,一年到头算白忙”之类的说辞不绝于耳,有返乡置业意愿的人更不在少数。
然而,春节返乡买房,从头到尾就是个坑。
01
三四五线更便宜,只是一种假象
5000的县城与5万的深圳,谁的房价更便宜?
这个问题不需要任何犹豫,当然县城房价更便宜。深圳一套房,在老家县城抵上10套房,买上两层楼不在话下。
然而,任何事情都不能单一来看,脱离收入来谈房价高低,脱离城市发展前景来谈房产投资,都是耍流氓。
鹤岗玉门的房子,最便宜的一套只要几万元,买不了北上深的一平方,为什么全国的投资客没有趋之若鹜?
显然,许多三四线城市5000乃至1万的房价,相对的是两三千顶多四五千的收入。而一二线城市两三万乃是五六万的房价,相对的是一两万乃至三四万的收入。  从房价与收入的比值来看,深圳固然高不可攀,但许多三四五线城市早已追平二线城市。
长沙的房价收入比,甚至低过许多地级市和县城,到底谁的房价更便宜?
因此,核心的问题在于,房价便宜是一回事,有没有投资前景是另一回事。
你不会因为大白菜便宜,就买上一屋子。也不会因为猪肉太贵,一点都不吃了。同理,你不会因为玉门的房子白菜价就囤上一栋楼,也不会因为北上广深的房价太高就避而远之。
任何人买房,买的不只是一块遮风挡雨的居住之所,更是能产生回报的资产。谁更便宜,显然不是比比数字那么简单。
02
钱会贬值,房子也会贬值
许多人之所以陷入“返乡置业”的陷阱之中,除了“县城房价更便宜”这种似是而非的蛊惑之外,更重要的是被“钱在手里会贬值”的思维所忽悠。
没错,CPI不断创出新高,钱在手里是会贬值。但是,房子在手里,价值就能坚而不倒?
的确,在2016-2018年,无论是大城市群的三四线,还是偏远的小县城,房价基本都实现了翻倍,这也成为返乡置业最大的支撑理由。
然而,你不知道的是,在2016年之前的5年前,从2010年到2015年,绝大多数城市的房价都没涨,横盘是大多数,下跌的更有之。  一次暴涨可以改变一切。但问题是,这种暴涨还能不能重演?
2016-2018年的暴涨,最大的支撑来自于棚改及棚改货币化。这是大拆大建的玩法,而且背后还有央行释放基础货币作为补贴的来源,这是对三四五线城市的定向放水。
正是因为有这一点,才有了三四五线城市难得一见的反弹。
问题是,棚改已经收官之际,2020年正是全国棚改收官之年,而棚改货币化补贴在2019年就陷入断崖式下跌的困境,没有了印钞机的定向支持,只靠棚改债,哪还会有新一波的大涨?
记住,房子也会贬值的,房子贬起值来,比钱贬值还要厉害十倍。
03
县城没有刚需
返乡置业,为的不是居住,而是投资。
既然是投资,那么有两点必须纳入考虑:一个是能涨多少,另一个是顺利卖出去。
前一个叫做升值空间,前文已经讲的很清楚了。后一个叫做流动性,即使赚了钱,卖不出去也只是停留于纸面的浮盈。
县城,恰恰是一个没有刚需也没有二手房的市场。
且不说这一轮棚改货币化释放了大量的土地,县城拥有大量未开发的土地资源,这些土地为新房供应提供了源源不断的可能。
更关键的是,许多县城更倾向于造城,而无力也不屑于旧城改造,这就导致许多县城新房扎堆,而老城区日益衰败,二手房无人问津。
这还不是重点。
重点在于,在大多数县城里,投资者众多,许多房子一收房就沦为空置房,租不出去也卖不掉,没有二手房市场,就没有流动性可言。
没有接盘侠,这才是最致命的。
04
不要浪费房票
这年头,最珍贵的当属房票。
全国住房信息联网已经步入正途,而房贷信息联网早已落地,网签信息联网也箭在弦上。
这意味着,无论是在十八线的房子,还是在北上广深的房子,在政策上都将一视同仁。
换言之,房贷信息全国联网,只要在全国任何地方查到有过房贷记录,那么在大城市买房,就难以享受首套首付以及低房贷利率的优惠。
尤其是在北上广深,认房又认贷。一旦有过贷款记录,首付直接上升到4-7成,贷款利率直接上浮10%-30%。
为了老家的蝇头小利,浪费了首套的政策优惠,这不只是得不偿失,而是傻。
当然,你可以说,有能力全款买房,不贷款。
不要着急,住房信息联网早已全面启动,房地产税箭在弦上。未来,你在全国拥有多少套房,都在官方的一张网里。房地产税,就是为这些房子而准备的。
05
大城市化,才是大势所趋
谁都知道,人口是房价的长期支撑。
忽悠返乡置业的一个核心理由是,1亿人口进城,中小城市都将零门槛落户,农民未来都会在城市里落户,落户就会买房,这是县城未来最大的支撑。
没错,1亿人口进城,是这一阶段城镇化的目标。中小城市也基本已经实现零门槛落户,这也是县城积蓄人口的历史机遇。
然而,全面放开落户的不只是中小城市,也有类似郑州、济南、石家庄这样的二三线大城市,就连一线城市也在悄悄松绑落户限制,小县城拿什么来争抢人口?
对于城市来说,国家政策早已明确:以中心城市促进城市群发展。  不在中心城市的辐射圈之内,不在大城市群的覆盖范围之内,等待小城市的,只有人口的进一步被抽疏。
收缩型城市,已经不在少数。未来许多三四线的小县城,都将直面人口收缩乃至经济收缩的现实。
06
守好基本盘
如果你真的想在老家扎根,买房自住当然没问题。
如果你想为自己的父母改善生活,那么在老家买上一套房也没太大关系。
如果你真的有“西虹市首富”王多鱼的财富水准,就是在县城炒地皮,别人也无话可说。
然而,如果你的资金相对有限,又必须在大城市打拼,那么请将有限的钱用在真正关键的地方。
如果你手中略有盈余,那么不妨从自己的房产升级到城市的核心地段,将自己资产配置转移到能级更高的城市。
如果你只是认为老家的房价更便宜,或者因为买不起一二线城市的房子又担心手里的钞票贬值,匆匆在返乡置业的道路上一去不回,那就是自陷深坑。
返乡置业的坑,多得超乎想象。
越是楼市进入新周期,越要守好基本盘,守好自己手中的钱,守好大城市的底盘。
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