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资色·深度丨目标完成率不足四成 首开股份净负债率大幅提升至184.2%

2019-09-11 06:35 来源:世界财富网 编辑:富仔

核心提示

半年报披露季的尾巴上,因年初与房地集团重组而备受外界关注的老牌国企首开股份递上了一份看似不错的成绩单。 报告期内,首开股份营业收入232.45亿元,同比增加32.49%;归属于上

  半年报披露季的尾巴上,因年初与房地集团重组而备受外界关注的老牌国企首开股份递上了一份看似不错的成绩单。

资色·深度丨目标完成率不足四成 首开股份净负债率大幅提升至184.2%

 

报告期内,首开股份营业收入232.45亿元,同比增加32.49%;归属于上市公司股东的净利润同比增加54.17%至 20.64亿元,基本每股收益0.725元,同比增加65.44%。

房地产主业方面,全口径销售回款436.8亿,同比上涨56.8%,签约面积144.54万平方米,同比增加20.03%;签约金额403.90亿元,同比增加31.24%,完成全年销售目标的39.98%,在公布今年销售目标的41家房企阵营中,这一成绩排名靠后。

半年报发布当日,一则规模为8亿元,期限不超过2年的债权融资公告同样吸引了各方关注,公告显示,本次发债融资的目的在于改善公司债务结构,补充公司经营所需流动资金,融资将用于偿还公司债务、项目开发建设及适用的法律法规允许的其他用途。事实上,伴随偿债压力的到来,首开股份对于资金的向往也是其掩藏在“靓丽”业绩下的深切诉求。

几个月前,首开股份欣喜地对外宣布首次撞线千亿仿佛还在眼前,当下,其半年报却难掩“淡淡的忧伤”。

两大硬伤拖累规模发展

按照以往房地产市场规律,带动销售发力的传统旺季金九银十在下半年,上半年销售完成率达四成以上在很大程度上能够提前锁定胜局,根据和讯房产统计的41家公布销售目标的房企情况来看,上半年,85%的房企完成率超40%,遗憾的是,尽管销售额同比上涨达31.24%,但不及四成的完成率使得首开股份未能交上一份“及格卷”。

需要提醒的是,首开股份2019年销售目标与2018年销售额基本持平,仅微涨0.3%,这与行业内20%左右的平均目标业绩增幅相去甚远。在不进则退的行业生态下,首开股份显然已经做好错失2019年发展时机的准备。尤其是,今年上半年,销售额超千亿的房企已达12家,而去年同期仅有7家,这与销售目标仍在千亿徘徊的首开股份形成鲜明对比。

实际上,保守的业绩目标与不尽人意的完成率与首开股份去化率低和权益占比少的硬伤密不可分,主动掉队实属首开股份的无奈之选。

首开股份在半年报中提及,未来或将面临政策调控对公司经营产生的风险,对此,首开股份表示,将狠抓存量去化。

首开股份的低去化率一直饱受外界诟病,从公布的数据来看,上半年,可供出售面积2474.35万平方米,已售出面积144.54万平方米,去化率仅为5.84%,2018年这一指标还是14.96%。

虽然今年房企普遍面临销售压力,但丁祖昱在解读2019年上半年房企业绩榜单时表示,2019年主流房企整体预期货值去化率大约60%左右,相较而言,首开股份的销售去化率被远远甩在后面,劣势一览无余。

随着房地产市场进入下行周期,“高周转”模式难以为继,大部分房企销售节奏开始放缓,根据易居房地产研究院发布的报告,2017年,500强房企的存货周转率从0.35骤降至0.16,2018年又下滑至0.13,彼时,首开股份的存货周转率还保持在行业平均水平,达0.15,如今,这一指标降至0.08,曾一起携手迈入千亿阵营的荣盛发展则保持0.1次的存货周转率。

低效的存货变现能力在首开股份的半年报中则体现为2个耗时13年的时间打造的项目,及8个耗时近十年的项目,其中至今至少仍有5个尚未竣工。

这5个尚未竣工的项目分别为葫芦岛(楼盘)国风海岸、太原(楼盘)国风樃樾、扬州(楼盘)中央都会、廊坊国风悦都、时代紫芳璞瑅,在建时长分别达到9年、9年、8年、8年、8年。

其中,葫芦岛国风海岸还产生了存货跌价准备及合同履约成本减值准备,总金额约2668万元。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,一般开发周期非常长的项目,无外乎两种情况,即坐等地价上涨和土地持有成本不大。对于葫芦岛市场来说,由于临近秦皇岛(楼盘)等海景房项目销售相对好,因此潜在的投资机会并不大,所以不排除房企有意识地放缓了开发的节奏。背后的逻辑在于,房屋认购的人数不多,若是开发,可能也会造成高库存现象。

另一方面,凭借资金成本及“好人缘”优势,首开股份尤其钟情于合作开发,适当降低权益比例。

和讯房产查阅半年报发现,期内,首开股份25个房地产储备项目中,合作开发项目多达18个,其中9个项目权益占比低于50%,俨然成为“黄金配角”。

对业绩而言,“黄金配角“是把双刃剑,在流量销售额实现403.90亿的同时,首开的权益销售额却相对较低,根据克尔瑞数据显示,上半年,首开股份实现权益销售额约320.9亿元,而与其流量金额相当的荣盛发展权益金额达445.4亿元,权益占比为97.48%。

某知名地产分析师认为,首开股份合作项目占比较大,并多采取“不操盘、不控盘“的形式,反映出精细操盘能力的不足。

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