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对话邵宇:房地产新路

2019-07-26 21:48 来源:世界财富网 编辑:富仔

核心提示

作为上海最热门的商圈,南京西路不管任何时候都是车水马龙,人流如织。 从中间位置的梅陇镇广场旁边的南汇路穿过,行人逐渐变少,慢慢只剩下马路两旁绿意盎然的法国梧桐,为

  作为上海最热门的商圈,南京西路不管任何时候都是车水马龙,人流如织。

  从中间位置的梅陇镇广场旁边的南汇路穿过,行人逐渐变少,慢慢只剩下马路两旁绿意盎然的法国梧桐,为初夏的炎热带来荫凉。

  和首席经济学家、总裁助理邵宇的采访约在瑞吉酒店,离约定时间还有几分钟,他已经在大堂吧坐了一会了。

  寒暄一番后,我们将话题转到了最近的市场

  房地产转型瓶颈

  时间倒回4月份,政策层面再次强调房子只住不炒,房地产调控信号回归,一季度房地产市场的小阳春出现拐点。

  尽管如此,邵宇还是对今年房地产市场保持着乐观的预判。按照今年中国经济增速目标6.0%-6.5%来看,一季度运行在整个经济区间的上限6.4%左右。“但4月份数据不是那么好,二季度需要观察一段时间,只要不触及下限6.0%就可以。”

  邵宇预测,政府不会着急刺激房地产市场,毕竟刺激要以提高杠杆率等作为代价,房企负债会上升得很快。实际上,房地产市场的大起大落也是政府不愿意见到的,因此保持简单的力度、做结构化的优化很有必要。

  “房地产总的说来还是水泥加钢铁,大家觉得如果外部压力少了以后会要去杠杆,对产业结构进行升级和微调。”

  特别是近年来,房企转型和多元化发展不断,“长租公寓”“新能源汽车”“产业小镇”等新业务层出不穷。然而,今年以来这些业务却显得相对平静,很多房企还是走回了传统的拿地盖楼卖房业务。

  对此,邵宇称这是个居安思危的过程,房企还需要更有力地考虑转型和多元化、持续发展的问题。以前龙头企业成功的要素是大面积开发、低成本拿地、高杠杆运作、快速周转,但现在要结合具体的发展时段。

  “现在结构优化会更加明显,意味着以前高歌猛进的方式要做一些变化。”

  虽然房地产投资、销售的相关数据仍保持着良好的势头,但中国整体经济支柱结构已不再像之前的“房地产+基建+铁路”结构。目前而言,经济转型升级是必须坦然面对的过程。

  邵宇提出,提升中国整体经济需要做的是增强投资者信心、平稳预期。毕竟人民币在高速增长后基数越来越大,不可能再维持同样的量级,现在是结构优化、质量优先。

  房企融资新路径

  当前,境内发债环境持续收紧,房企纷纷转战海外融资,尤其美元发债频繁。前段时间,鼓励资本进入时发了很多海外债,那时预期人民币不会贬值,成本也低。

  邵宇表示,现在成本也不会明显上升,因为海外美元还比较充裕,但人民币的汇率波动大,到了偿债周期,人民币对美元再贬值压力会很大。

  面对可能会出现的美元汇率风险,邵宇对中国的房地产企业指出了一条此前并不常见的路子。

  “开发商没有把故事拿到其他地方,比如卢森堡去讲。”

  美元债的作用是对冲美元周期,比较成熟。但是币种分散也是必要的,就像资产分散也是一样,融资端也要多种方式,因为美元起来欧元就下去了,此消彼长,所以分散化比较重要。

  事实上,据观点指数近期发布的报告中统计数据显示,2019年1-5月,房企融资总额为10234.37亿元,其中3-4月为融资高峰,分别为2143.32亿元、3309亿元以及2278.27亿元,主要以债券融资为主。细分而言,公司债在所有债券融资中占比最大,5月一度高达61.07%,融资额达到797亿元。

  2019年前5月的融资中,海外融资规模上升明显,其中1月、3月以及4月是海外融资高峰,分别为836.67亿元、789.94亿元以及740.1亿元,5月规模有所下降,仅为229.4亿元。

  其实,要发行欧洲债券并不遥远。邵宇指出,目前澳门就增加了一个债券交易平台,可以针对葡萄牙语系国家发行欧债债券。

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